刚需看过来！多地楼市政策密集“出手”释放了什么信号？

　　■◆★★◆“破局需要土地和产品层面的供给侧结构性改革，未来商品房项目将不带价格◆◆■★◆★、配建、户型等限制，最终满足市场对于豪宅、改善型的需求，也即让商品房回归真正的商品属性★★■■■★。”李宇嘉表示。

　　调整公积金贷款额度以及降低房贷利率，本质都是降低购房成本，体现了各地对住房消费的支持与推动。

　　一系列调控政策后■★■，房地产最终究竟会走向哪里■★◆？回顾今年国常会★■★◆★★，“加快完善‘市场+保障■◆★★■’的住房供应体系”或许就是最终的答案。

　　★◆★“预计4月份开始全国50城新房交易指标将有改善可能。”严跃进认为◆★★◆，当前新房成交已构筑底部，二季度楼市将持续复苏★★★★■，其中一线城市正扮演复苏的领头羊角色。

　　今年1—2月份，国家统计局数据显示，全国新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20■★■.5%◆◆◆★◆■，其中住宅销售面积下降24■◆★■◆◆.8%。中指研究院数据显示，今年一季度，全国重点100城新房成交面积同比降幅在四成左右。“不论是从销售数据还是去库存的数据来说，房地产市场都还是需要进一步的支持。”易居研究院总监严跃进认为。

　　“新市民、年轻人等◆★★◆，这个规模非常大，更多通过配租★■、配售保障◆■。”李宇嘉进一步认为，这里可以借鉴新加坡住房制度的内核，在年轻人、新市民的群体间构建有租有买★◆★■◆、价格比较低的保障性住房体系；而纯市场化的商品房，主要用于改善性需求和豪宅需求等。

　　“当刚需的住房问题真正解决了★■，也才能真正实现‘市场的归市场◆■◆◆★、保障的归保障◆★■■■★’。”李宇嘉表示。

　　住房既是民生大事，又关乎经济发展。“通俗理解，就是要让保障的归保障，市场的归市场★◆。”李宇嘉认为，未来商品房和保障性住房将严格分开。

　　据不完全统计，全国包括南昌、赣州、青岛◆◆■、烟台等多个城市■◆■■★，也宣布自4月1日起，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限■■◆◆。

　　4月8日下午★◆◆★◆■，广州住房公积金管理中心发布消息，调整个人住房公积金贷款最高额度等事项。一线城市房地产政策的调整，立刻引发关注★◆◆。

　　在江苏海安市，4月2日举行商品房“以旧换新”房票集中发放仪式，首批15名置换业主签约后★◆，当即领到工作人员现场制作的房票。

　　此前★■◆■，“假结婚、真购房★★■◆★■”，通过购置多套房炒房的行为屡见不鲜。但目前，居民购房基本以刚需或换房改善性需求为主◆■★■，专家表示，随着投资性购房基本退出■◆★★◆■，旧政策不再适应新形势★◆■。

　　“当前■■，房地产市场调控的自主权已经给到地方，地方负有稳定行业和市场的责任。”李宇嘉说◆■◆★■★，3月22日召开的国常会也明确“要进一步优化房地产政策■★◆◆”“系统谋划相关支持政策◆◆◆★★■”■★◆◆◆★，这些都促使各地掀起了一波政策高峰，“广东房地产市场很重要，接下来或还有相关政策调整、出台■★◆。■◆◆★★■”

　　根据广州新政，用公积金贷款购买自住房时，个人申请贷款的最高额度从此前的60万元调整至70万元★■★★，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度从100万元调整至120万元。

　　“提高公积金贷款额度，有利于提振刚需和改善性购房的积极性。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。

　　除北京、广州，4月8日，苏州■★、沈阳也相继出台公积金政策，其中苏州推出“零存零取◆★■◆■■”公积金贷款产品，沈阳放宽了“商转公”贷款的申请条件。

　　而在今年一季度，二手房市场的表现相对新房更好■◆★，专家也认为接下来各地在二手房上的政策力度会加大，■★“只有把二手房盘活了，大家才有能力再去换房，二手房、新房的循环才能盘活★★◆。另外，对于改善性住房需求，接下来在住房面积标准◆■◆、进一步降低首付等方面可能会有一些突破性政策。”严跃进表示。

　　就在同一天，北京发布了《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法（征求意见稿）》■★◆■，其中明确■■★，同时满足多个适用条件的借款人贷款额度上浮金额可累加◆◆■，最高可上浮40万元，但最高贷款额度不超过160万元。

　　不设下限意味着，可以突破差别化住房信贷政策对于最低首套房利率的规定，就是可以突破LPR-20，降低按揭利率有助于降低购房成本、刺激刚需群体购房。

　　比如在4月1日，郑州市印发《郑州市促进房产市场★◆◆★◆■“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。根据方案◆◆■，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

　　同时，对购买新建一星级绿色建筑或新建装配式建筑的，住房公积金贷款最高额度还可上浮10%◆■★◆■■，即“一人■★◆”和“两人或两人以上◆■★■◆◆”贷款最高额度可分别达77万元和132万元★◆■；对购买新建二星及以上星级绿色建筑的，住房公积金贷款最高额度可按上浮20%执行，即★◆◆◆★◆“一人■■◆◆”和“两人或两人以上◆★■★★◆”贷款最高额度可分别达84万元和144万元■★■★★◆。

　　在北京，“离异3年内不得京内购房”的限购政策被废止■◆。根据此前要求，夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内★◆◆◆，任何一方均不得在本市购买商品住房。政策废止后，离婚购房不再审核离婚年限■◆★◆★◆，只要其他资格达到要求即可购房。

　　除了公积金政策调整，广东多地还在贷款利率上进行了调整★★★。从4月1日起■★★■◆■，潮州◆★■、汕尾将阶段性取消辖区首套房贷利率下限★★◆★■■。此前■■★，东莞、佛山■■◆◆■◆、珠海、中山、惠州、汕头、江门、湛江★★★■■◆、肇庆■■、阳江、清远、韶关、云浮已取消首套房贷利率下限。

　　一直以来★■★，公积金的属地属性较强，相比商贷利率更低，满足居民住房刚需的特征明显◆■■■★，优化公积金政策是地方提振楼市的主要手段之一。截至4月9日★■，2024年各地已出台公积金相关政策约70条。

　　在广深★◆■，今年3月出现二手房市场“小阳春◆★■”。◆◆◆★◆■“3月的销售主要是‘以价换量’，并且是为就业、结婚■★■★、入学的刚需为主，随着这波需求释放，4月的成交量可能会承压■■。但今年4月可能会比去年4月更好，因为有着这次的政策潮的刺激。■★★■”李宇嘉说。

　　北京、广州等四城同日调整住房公积金政策◆◆，多地取消首套房商贷利率下限◆★，超30城支持房子“以旧换新”■◆★，调整离婚购房相关限制……4月以来，多地开启了新一轮房地产政策调整期。